Projekt­wirt­schaft­lich­keit Kon­versions­flächen

Gutachten zur Prüfung der Projektwirtschaftlichkeit im Rahmen der Entwicklung von Konversionsflächen in Detmold

Nach dem Abzug der Britischen Streitkräfte hat die Stadt Detmold für die insgesamt 12 ha große Fläche der ehemaligen Wohnungen britischer Soldaten ein Rahmenkonzept für Modernisierung und den Abriss von Bestandsimmobilien sowie zur Neuordnung der Fläche mit einer Entwicklung von Grün- und Freiflächen erstellt. Die Stadt Detmold möchte die Fläche, die sich derzeit noch im Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben befindet, erwerben, um sie anschließend gemäß dem Rahmenkonzept zu entwickeln und zu veräußern.

SSR wurde zunächst damit beauftragt, eine realistische Vermarktungskalkulation zu erstellen, die die voraussichtlich anfallenden Kosten für Bestandsmodernisierung, Abrissmaßnahmen und die Anlage öffentlicher Grün- und Verkehrsflächen einem möglichen Verkaufserlös gegenüberstellt, um so einen wirtschaftlich tragfähigen Kaufpreis für die Flächen zu ermtteln.

Nach Fertigstellung der Kosten- und Erlöskalkulation erreichte die Flüchtlingskrise Detmold und SSR wurde erneut beauftragt, die Stadt Detmold über Unterbringungsmöglichkeiten, auch und gerade im Hinblick auf die oben genannte Konversionsfläche, zu beraten.

Lösung 

SSR führte hier im ersten Projektteil eine differenzierte Developer-Kalkulation durch, die im Ergebnis einen wirtschaftlich tragfähigen Kaufpreis ableitete. Hierbei wurden die bestehenden Wohnimmobilien zunächst objektscharf bewertet, anschließend erfolgte eine detaillierte Aufstellung der voraussichtlich anfallenden Kosten.

Vor dem Hintergrund der Frage der Flüchtlingsunterbringung wurden diese Ergebnisse aktualisiert und um eine Beratung der Förderkonditionen zum geförderten Wohnungsbau ergänzt.

Zudem analysierte SSR die realistischen Möglichkeiten der Flüchtlingsunterbringung auf gesamtstädtischer Ebene und nahm eine kleinräumige Einschätzung der Auswirkungen der Unterbringungserfordernisse auf 8-10 Jahre (bisheriger Entwicklungshorizont der Konversionsfläche) vor.

Erfolg 

SSR hat der Stadt Detmold eine unabhängige Einschätzung über einen wirtschaftlich sinnvollen Ankaufspreis der Konversionsflächen an die Hand gegeben, die als Grundlage für die weiteren Verhandlungen mit der BImA genutzt werden können. Bei der detaillierten Aufstellung möglicher Vermarktungserlöse sowie erforderlicher Zwischenfinanzierungs-, Erwerbsneben- und Projektsteuerungskosten wurden verschiedene zeitliche Szenarien betrachtet.

zentrale Projektbausteine 

  • Städtebauliche Projektentwickler-Kalkulation (Developer-Kalkulation) mit Ableitung eines tragfähigen Flächenankaufspreises nach dem Residualwertverfahren
  • Strategieberatung zur Unterbringung von Flüchtlingen